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マンション・不動産の売出価格の決め方

不動産屋さんの持ってきた査定書を叩き台に、あなたのマンションを売り出し価格を決めていきます。

その際に大事なことは3つの価格を設定すること。

売ることが出来る価格、売れる価格、売りたい価格の3つを見極めましょう。

売ることができる価格

これはここまで下げればすぐ買い手がつくであろう価格です。
また最低限これ以上でなければ売る意味がない、売ることができない価格のことです。

住宅ローンの残りが2000万円。
その他仲介手数料などの諸費用が80万円
とすれば合計2080万円以上で売らなければ費用の持ち出しになる。

用意できるお金の50万円が限度とすれば、「2080万円―50万円」で2030万円が売ることができる価格の最低ラインとなります。

売れる価格

不動産屋さんの査定額。売りに出し実際に買主と成約できるであろう価格。

売りたい価格

売主として希望する売却価格のことです。

この値段で売れたらいいな?このぐらいで売りたいな。という価格です。
また「自分が買主だったらここまで出していい」という価格を決めましょう。

3つの価格をもとに売出価格を考える。

この3つを不動産屋さんと相談しましょう。
大抵の場合、この3つの価格は「売ることができる価格」が一番低く、「売れる価格」が中間、「売りたい価格」が一番高くなります。

例えば

  • 住宅ローンの残りや、仲介手数料などの諸費用を計算してみると最低2,200万円は必要。
  • 不動産屋さんが持ってきた査定額は2,4000万円。
  • 売主自身としてこれぐらいで売れて欲しいな~と思っているのは2,600万円。

このような場合であれば

  • 売ることができる価格=2,200万円
  • 売れる価格     =2,400万円
  • 売りたい価格    =2,600万円

このような感じで3つの価格を決めることが出来ます。

しかしなぜこのように3つの価格を考えなければいけないのか?
それはこの3つの価格がマンションを売却していく『戦略』を考える時に重要だからなのです。

マンションを売却する戦略の重要性

もしあなたの置かれている状況が「売り急いでいる場合」は「売りたい価格」から売る時間は無いはずです。
とりあえず今すぐ「売れる価格」で売りに出すべき。

理由があって今すぐ現金化したいときは「売ることができる価格」で市場に出して早急に買主を見つける必要があります。

逆に資金的な余裕もある、売り急いでいない。時間が掛かっても高く売りたいということであれば「売りたい価格」でじっくり勝負していいご縁を待つこともできます。

しかしほとんどの一般の売主さんは、できるだけいい条件で売りたい。でも早く売れるほうがいいと考えます。
査定を持ってきた不動産屋さんは「この査定の値段で売りましょう」と言うでしょう。

とはいうものの、不動産屋さんの言う価格で売ってしまった後
「ああ、もうちょっと高く売れたかも」
と後悔したくはないものです。

ではどのようにして売り出し価格を決めればいいのか。

答えは簡単です、3つの価格を元に「売る戦略」を考えればいいのです。

具体的なマンション売却戦略の組み立て方

「売る戦略」とは設定した「3つの価格」に「スケジュール」を組み込むことです。

中古マンションを少しでも好条件で売却するには、市場の反応を見ながら値段を調整していくことが極めて重要なのです。

そしてその市場の反応を見極めるために必要なのが「3つの価格」と「スケジュール」なのです。

「●●●●万円で●ヶ月売って、買主が現れなければ●ヵ月後に●●●●万円まで値段を下げる」
と設定し市場の需要を探っていくのです。

またこういう戦略で売っていくことで、いざ売れた時に「あーもしかしたらもっと高く売れたかもしれない」という後悔はないでしょう。

また「どんどん値段を下げられたらどうしよう、どこまで下げるのだろう?いつごろ売れるのか?」という不安も無いです。3つの価格とスケジュールを見極めているからです。

マンション売却の戦略を組み立てるというのは、「売りたい価格」から「売れることのできる価格」の間で「売れる価格を時間を決めて探っていく」という作業なのです。

売り出し価格を決めるのは魚釣りに似ています。

魚は毎日同じところにはいません。天候、気温、潮の流れ。いろんな要因が絡まっています。
「昨日はここで釣れた」と「過去の事例」だけを頼りに同じ場所に行っても釣れません。

なぜなら状況が変化するからです。

同じ場所で同じ仕掛けでも釣れません。よって「昨日はこれで釣れた」という情報を元に、限られた時間の中でそれまでの知識や経験、そなわち「知恵」を基に深さや仕掛け、餌を変えながら釣っていくのです。

そして釣れたら「ここで釣れた」という「新しい事例」が誕生するのです。

中古マンションを売る時も同じです。買主は同じ場所にはいません。
また景気や世の中の雰囲気等状況は常に変化します。
昨日この価格で売れたから、今日この価格で売れるとは限らないのです。
だから3つの価格を売却するのに限られた時間の中でスケジュール設定するのです。

こうして査定のときに戦略を含めた価格決定をすることが、マンション売却を成功させる為の査定の受け方なのです。

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