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不動産屋さんのマンション査定の裏側

あなたのマンションを売りに出す価格はどのように決められるのか?

答えは不動産屋さんが持ってきた査定を参考にしながら、売主さんと不動産屋さんが相談しながら決めていきます。

ですの最初に不動産屋さんの査定の方法についてご説明します。

不動産屋さんが、あなたのマンションを査定する方法

不動産屋さんが現在主に使う査定方法は「取引事例法」が現在主流です。
これはあなたのマンションの近隣の物件の過去の成約事例・売出し物件をもとに鑑定する方法です。

不動産屋さんは査定を頼まれれると、まず査定対象のマンションと同じマンションが過去に売り出していないか?成約していないか?を調査。

その価格を参考に、査定対象物件の価格を決めていくのです。

「過去の同じマンションでこれぐらいで売れたので、売主さんの部屋ならこれぐらいですね」という説明になります。

これが「取引事例法」から売却価格を算出する方法です。
しかし・・・

取引事例法には2つの弱点があります。

取引事例法の1つ目の弱点「事例の数と事例の成約時期」

事例を参考にする場合ですが、たくさんの事例がある物件であれば精度の高い査定ができます。
しかしたった1つだけしかない場合、その事例となる成約価格の精度は低いです。

事例が多ければ成約価格の平均を算出すればより精度の高い査定ができます。
また事例の成約した時期が直近であればいいです。

事例の取引時期が3年前、5年前となれば市場の状況も変わっておりあまり参考にならないでしょう。
新しい事例が無い場合は参考にするのは危険です。

取引事例法の2つ目の弱点「売主の背景が分からない」

「なぜ、売主はマンションを売ったのか?」については不動産屋さんの調べる事例にも載っていません。

実はこの売主の背景は価格を決める際にポイントとなります

  • お金に困っていて今すぐ売りたい売主さん⇒値段を下げてでも早く売りたい。
  • 余裕がある売主さん⇒気長に少し高めの値段から売りに出す。

このように売れた値段には「売主さんの背景」が大きく影響するのです。

マンションの査定の受け方でもお話しましたが、売却は買主があって成立するものです。
ですからいくら精度の高い事例を参考にしても「売りに出して買主が現れるまで分からない」というのが本当のところです。

しかしそれでは値段の考えようがない。
だから事例を参考にして叩き台を作るのです。

危険なマンション査定の皮算用

よく売主さんのなかで「同じマンションのあの部屋はこれぐらいで売れたから、私の部屋もこれぐらいで売れるだろう」と決め付ける方もおられますがそれは非常に危険です。

なぜならそれはあくまで「事例」であり、売主さんの背景は分からないのです。

お客さんによっては住宅ローンの残りの額によっては「これ以上の価格で売らなければいけない」という方も当然おられます。

このように売出価格というのは、過去の事例を参考にしながら、売主さんの置かれた状況、お金の問題。そして売主さんの売りたい値段。これらを総合的に考えて査定の値段を決めていくのです。

では不動産屋さんが提示する「査定額」を参考にし、どのように売り出し価格を決めていくのか。どのように不動産屋さんと相談するのか。
そのポイントは3つの査定価格を決めることです。その方法をご説明しましょう。

マンション・不動産の査定の3つのポイントその3 売り出し価格の決め方

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