http://www.mansyonsatei.net/ マンションの査定をする前に、自分のマンションの相場を知るコツや査定をかしこく受ける方法を知ってください。 ja Copyright 2012 Wed, 21 Mar 2012 16:05:41 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 春休みや夏休みにあわす場合は？ 春休みや夏休みに向けて売却をする場合も、「春休みや夏休みに売りに出す」のは遅いです。 その前に売却活動をスタートしておかないと準備は間に合いません。 よって、査定は当然早めに動くことが大事になります。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-33.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-33.html マンション査定の事例とよくある質問 Wed, 21 Mar 2012 16:05:41 +0900 何が問題なのか？ 何が間違いかと言うと、会わずに決めたこと。 査定を手軽にネットで依頼することは可能ですが、その手軽さのまま売却を依頼するのは危険なのです。 あなたが数百万、数千万のものを売るのに、会ってもない相手に売ることをお願いできますか？ ネットの査定はあくまで不動産屋さんの「感じ」をつかむもの。 あとは必ずあってから、話を進めてくださいね。 ]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-32.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-32.html マンション査定の事例とよくある質問 Tue, 21 Feb 2012 10:27:45 +0900 冷静に判断するために、数社査定を まず大事なことは１社の査定で決めないこと。 その１社が納得いく説明をしてくれた上で、話をすすめるのはいいですが不満と不信感を抱いたままマンション売却を進めて行くことはやめましょう。 ３社くらいに査定を依頼して、専門家の意見をあおぐことです。 その際注意する点は査定を依頼する不動産屋さんに 「○○不動産は××××万円位って言ってましたよ」 と、他社の査定額を言ってしまうことです。 それを聞けば当然聞いた不動産屋さんの査定額に影響がでて、公平な数字が見えなくなります。 査定の結果が不満であれば、３社程度で査定を出してもらって確認しましょう。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-31.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-31.html マンション査定の事例とよくある質問 Sat, 07 Jan 2012 10:13:27 +0900 査定額＋１０％でのチャレンジ 不動産屋さんの査定を受け、価格を提示されたとしましょう。 この出てきた数字が安いな。。。。っと思った場合どうすればいいのでしょう。 まず不動産屋さんにもう少し高い価格で売りに出せないか相談すれば大丈夫です。 とくに数十万円程度の値上げであれば大きな問題にはなりません。 もう１つの見方は＋１０％。 不動産屋さんの査定額＋１０％で売りに出すのです。 マンションを買う人は自分の予算を持っています。 しかしその予算の＋１０％というのは購入できる射程県内の場合が多いです。 なぜなら不動産の場合ローンで買う人が多いからです。 よって毎月の支払額でいけるかどうかが重要なのです。 ですので、不動産屋さんの査定額を受取ったら＋１０％上乗せから挑戦してみるのも手ですね。それで反応がなければ下げばいいのです。 ただし売り急いでいる場合は、不動産屋さん提示の価格ですぐに売りに出しましょう。 もちろん物件や売主さんの状況によっても違いがあります。 私の場合どうだろうとお悩みであればこちらのサイトのマンション売却の専門家の相談などをご用意いただくといいでしょう。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-30.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-30.html マンション査定の事例とよくある質問 Sun, 24 Jul 2011 08:10:39 +0900 マンションを売ろうという方からのお問い合わせの中で 「不動産屋さんが持ってきた査定額は高かったのに、売りに出してすぐ『下げましょう』と言われた！」 と不信感をもってしまい、相談に来られる方がいます。 中には「とりあえず高い査定額を出して、うちに売却を依頼してもらう」とプロとしての誇りも何にも無い不動産屋さんがいるのも確かです。 しかし素人の売主さんとしては「このぐらいの価格でしょう」ということで、不動産屋さんが持ってきた数字を見て「売ろう」と考えたのに、あっという間に下げる話になれば不安に思うでしょう。 かと言って当然全ての不動産屋さんが悪意のある人ばかりではありません。 では、どのようにしておけば、売主としてこうした不安を持たずにいれらるのか？ それは、査定に来た不動産屋さんにこう聞いてください。 「売れる最低ラインを教えてください、どの金額まで下げたら確実に売れると思いますか？」 こう聞いておいてください。 親切な不動産屋さんであれば、数字が厳しい場合でもちゃんと答えてくれます。 ここがあやふやな返事で「とりあえず売りましょう！」というところは危険ですね。 「売れない場合の価格の下げ方」もちゃんと相談できる不動産屋さんに売却を依頼しましょう。 http://www.mansyonsatei.net/faq/post-29.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-29.html マンション査定の事例とよくある質問 Wed, 15 Jun 2011 16:52:51 +0900 マンションの査定の多くは「取引事例法」です。 マンションの査定を不動産屋さんが行う場合は「取引事例法」がほとんどです。

取引事例法とは

(wikipediaより） 市場において現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とするもので、不動産鑑定評価基準では、次のとおりとされている。 「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」 「近隣地域若しくは同一需給圏[1]内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である」 なお、この手法により求められた価格は、比準価格と呼ばれる。 この地域要因および個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行なう方法がある。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ このように難しく書かれています。 要約すると、過去に近隣であった取引の事例を参考にして価格を決めるものです。 しかしこの際問題点が２つあります。 1つめは上記にも書いていますが『まず多数の取引事例を収集して』ということです。 物件によっては大型マンションであれば事例も多いです。 しかし小型のマンションや、築の浅い物件であれば事例も少ないです。 これは確率論といっしょで、事例が多ければ多いほど精度は高いですが、事例が少ない物件では事例法の比較として正しいか悩ましいところです。 もう１つは売主の背景が分らないことです。 急いで売りたかった人なのか、急がず少しでも高く売りたかったのかでは「売り方」も変わります。 そういう意味では事例の少ない物件では、取引事例法のみを頼るということはオススメできないのです。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-28.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-28.html マンション査定の事例とよくある質問 Fri, 06 May 2011 16:04:38 +0900 東日本大震災の影響で余震が続いています。 こうした時期にマンションを売らなくてはいけない場合、査定にどのような影響があるのでしょう。 今、非常に日本全国的に市場が落ち込んでいます。 毎日のように余震が続く中で「よし！家を買うぞ！！」という気分が盛り上がる人は少ないです。 また、今回の大災害で「自然災害に対してのリスク」が非常に買い手から今後は強まります。 よって、今回の地震でライフラインに影響がでた地域などについては査定も厳しいものになると思います。 過去、こうした大震災を受けた神戸の場合を例にしますと、震災から１５年以上経った現在でもマンションを売るときに、買い手から 「これは、震災前の建物ですか？震災後の建物ですか？」という質問があります。 震災前に建って、今でも問題なく住めているマンションは、実際のところは震災を受けてもダメージが無かったという証拠でもあります。 しかし、消費者はそうは思わないです。 今後査定にこうした災害リスクが含まれる、よって今回被害が大きいところは厳しい査定になることと思います。 http://www.mansyonsatei.net/faq/post-27.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-27.html マンション査定の事例とよくある質問 Wed, 13 Apr 2011 11:16:20 +0900 新築分譲時にオプションとしてリフォームをした。 今度その部屋を売りに出すときは、そのオプションリフォームの価値が査定にどのように評価されるのでしょう？ 一般的に考えれば、「購入金額＋オプション代」と売主さんは価値を見られるでしょう。 しかし買い手から見れば、出来上がったいまある状態で価値を見ます。 よって、高額なオプションをつけている部屋だから、ノーマルの部屋よりもオプション代高く売れるはずだ！ということはないのです。 また、特にそのオプションの内容によっては「買い手を選ぶ」ものもあります。 個性的だったりすると、需要の問題もあるのです。 売主としてはオプションの評価が気になるところですが、オプションも含め１つの部屋としても査定だとお考えください。 http://www.mansyonsatei.net/faq/post-26.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-26.html マンション査定の事例とよくある質問 Thu, 24 Mar 2011 10:15:07 +0900 マンションの査定の精度については、正直微妙です。 なぜかというと、正直なところ「売りに出してみないと分らない」というところが本音です。 不動産屋さんが査定に使うデータは現在売りに出しているもの、そして過去の売れた事例です。 相当数変化のない事例データがあるのであれば、精度の高い査定になります。 しかし数件のデータしか無ければ、時間の経過や市場の動向。 また、間取りや向き、ライバル物件の動向などで大きく状況は変わります。 例えば、どうみても自分が売りに出す部屋と比較して向きも間取りもよくない部屋が高い値段で売りに出している。 そうなれば、高い価格でも先に売りに出したものと比較すれば「お徳感」があり、売れるでしょう。 しかし、逆に自分の部屋よりいい部屋が安く売りに出していれば、非常に厳しい状況になるでしょう。 査定は必ず必要ですが、あくまで参考。 状況を見極めてどう売っていくかが勝負ですね。 http://www.mansyonsatei.net/faq/post-25.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-25.html マンション査定の事例とよくある質問 Thu, 17 Mar 2011 14:27:12 +0900 不動産屋さんを変えるときは再査定を！ 不動産屋さんを変えるということは、当然「売れてない」から変えます。 ですので、今度査定を受けるときには「すでに売りに出しているマンションが売れてないから相談する」ということになります。 よって、次に売却を依頼する不動産屋さんには 「今売れていない現状を見た上で、どうやって売ってくれるのか？」 を明確に出してもらう必要があるのです。 ですので、不動産屋さんを変える時にはまた査定をしてもらい、今の売り出し価格が適正かどうかもあわせてみてもらいましょう。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-24.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-24.html マンション査定の事例とよくある質問 Sat, 05 Mar 2011 11:11:49 +0900 マンション査定マニュアルとは、不動産屋さんが不動産の査定を行う時に利用する評価書です。 物件の広さや向き、間取り、立地など様々な要素を数値化して査定額を決めていきます。 もちろん中には、勘や経験だけで査定額を出す不動産屋さんもいます。 では、それに比べて査定マニュアルによって出された査定が正確かと言われるとなんとも言えません。 マンションの査定マニュアルにはある重大な欠陥があります。 それは「売主の状況」です。 このコラムでも何度もお話していますが、査定の時は売主さんの状況と言うのが極めて重要です。 ２０００万円で売れるマンションであっても、明日にでも現金にしたいという方なら１５００万円でも売るでしょうし、１年掛けてもいい人は２１００万円からのんびり売りに出すでしょう。 ですので、この売主の状況が査定額に大きな影響を与えるのです。 とはいうものの、では査定マニュアルの査定額がまったく意味がないかというとそうではありません。 査定を行うことで、いろんな情報を得てその中から最適な売り出し額を決めるうえで、１つの重要な情報だといえるでしょう。 そうした情報を集めたうえで、正確なアドバイスのできる第三者に相談することをオススメします。 その相談のなかで、情報としてマンション査定マニュアルで不動産屋さんから得た情報を参考にすればと思います。 http://www.mansyonsatei.net/faq/post-23.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-23.html マンション査定の事例とよくある質問 Fri, 25 Feb 2011 14:44:40 +0900 マンションの査定を依頼する場合、1社では数社にお願いする方が多いです。 しかし一般の方は、査定をしてもらったあとちょっと断りにくいと感じている方が多いです。 だた実際問題として、数社頼んだからと言って必ずどの会社とも媒介契約をする必要はありません。 査定に来た不動産屋さんの中で、いいところがあれば1社に任せればいいですし、売主さんのおかれている状況によっては一般媒介契約で複数の不動産屋さんに売却を依頼してもいいでしょう。

では、査定に来た不動産屋さんに断る場合はどうすればいいのか？

「すいませんが、今回はＡ社に売却をお願いすることにしました」とズバリ言えば大丈夫です。 もし、専任でＡ社に売却を依頼する場合で 「うーんＢ社の担当者もよかったけど、、、、、」と悩んでしまう場合はＢ社には 「Ａ社にお願いしますが、もしＡ社との契約が切れるころに売れていなければ依頼させてもらってもいいですか？」とフォローを入れておきましょう。 査定は不動産屋さんを見極めるチャンス。 断り方も大事になってきます。 不動産屋さんの選び方については『不動産屋さんの選び方というＣＤセミナー』がありますので、ぜひ聞いてみてください。 媒介契約についても話されてますよ。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-22.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-22.html マンション査定の事例とよくある質問 Sun, 20 Feb 2011 10:56:34 +0900 不動産屋さんのこの一言には気をつけてください！ 売却をお願いしようと数社の不動産屋さんに問い合わせた。 すると、１社『いま条件ぴったりのお客さんがいます』と言われた。 売主さんとすれば、そう言われれば「じゃあお願いします」とその不動産屋さんと媒介契約を結んでしまいます。 「よかった、すぐに売れる」と安心していると、後日電話が、、、、 「いや、残念ですが条件が合わなかった・・・・」と。 条件ぴったりのお客がいるって言ってたのに、、、、 見に来ることもなく断られる。 本当にそんなお客がいたのでしょうか？

悪質な不動産屋さんの手口

「当社にお客がいます」という甘い言葉。 これが不動産屋さんが売却の依頼を取るための罠であることがあります。 もちろん中には本当にお客がいる場合もあるでしょう。 でも、条件ぴったりのはずのお客がいるのに、見に来もしないで「残念でした」。 これは酷い話です。 どうすれば不動産屋さんの言う『いま条件ぴったりのお客さんがいます』が本当かどうか見極めることができるのか？ マンション売却アドバイザー田中　徹也さんの書いているコラム「条件ぴったりの買主がいます！」という不動産屋さんから引用しておきます。 こう不動産屋さんに聞いてください。 「では、すぐに見に来てもらってください」 もしあなたが買い手の立場で、探している条件の不動産が見つかったらどうしますか？ すぐに見に行きますよね。 だから、「お客さんいるなら連れてきてください。」と言ってみればいいでしょう。 なぜなら『条件がぴったり』というのであれば、それはもう買ってくれるじゃないですか。 大切なマンション売却です、しっかりあなたの財産を守って、そしてかっちり売る。 意識をして査定を受けましょう。]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-21.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-21.html マンション査定の事例とよくある質問 Tue, 15 Feb 2011 10:32:09 +0900 ぱっと見て分らない傷や故障も不動産屋さんに伝えるべきでしょうか？ 不動産屋さんがマンションの査定に来たときには、設備や内装の傷などについても先に言っておくほうがいいのでしょうか？ これは全て見せておいたほうがいいと言えます。 例えば破れたクロスの上にポスターを貼って隠している。 実は、クローゼットの部品が壊れていて、動かない。動きが悪い。 こうしたことがあると思います。 売却を依頼する不動産屋さんとはこれから二人三脚であなたのマンションの売却を進めていくパートナーです。 そのパートナーには全て伝えておくことがトラブル回避のポイントなのです。

いい不動産屋さんは、適切なアドバイスができるはずです

査定のときにそうした傷などの対応について、分りやすいアドバイスを出来る不動産屋さんが、「いい不動産屋さん」を見極めるポイントになるのです。 「これぐらいなら黙っておけば分りませんよ！」なんて言う不動産屋さんは言語道断ですね、、、、 ]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-20.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-20.html マンション査定の事例とよくある質問 Thu, 03 Feb 2011 09:35:05 +0900 査定＝売るではない マンションを売却する場合は、まずいくらで売れるのか？ これが分らないと計画のしようもありません。 なぜなら、資金計画の目処が立たないと「売り方」が分らないのです。 よって、まず査定を受けて自分のマンションがどのくらいで売れるのかを知る必要がでてきます。 ですので、まず査定を受けて参考の査定額を知る。 その後、検討して売却を進めればいいでしょう。 査定を受けるときの注意点などについては、査定を受けるノウハウをまとめたレポート『かしこいマンションの査定の受け方の秘密』を無料でプレゼントしていますので、ぜひお読みください。 ]]> http://www.mansyonsatei.net/faq/post-19.html http://www.mansyonsatei.net/faq/post-19.html マンション査定の事例とよくある質問 Fri, 21 Jan 2011 09:41:30 +0900