マンション査定の事例とよくある質問 - マンションの査定をする前に!

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アメリカの不動産の査定事情

日本とアメリカ、まったく異なる査定の背景

アメリカでも日本と同じようにマンションや不動産を売る方はいます。
では、その値段付けや査定はどのようになっているのでしょう。

アメリカでは事例を用いる場合がほとんどです。

国は違えど日本と同じように事例を参考にして査定をします。
しかし、アメリカの場合と日本でこの事例について大きな違いがあります。

それは事例の「精度」です。
アメリカでは不動産取引があった場合、必ずその取引の詳細をデータベースに登録する必要があります。
よって、不動産業者がデータを調べれば過去の取引事例の全てが出てきます。

同じマンションの取引事例もたくさん出てくる、よって事例が多いので精度の高い査定ができます。
ですので、この事例を参考にすればかなり正確な取引額を想定できます。
また、買主も相場を見るのに極めて役立ちます。
よって、売主・買主での相場の見方が揃っていくのです。

ただし、日本の場合は取引の詳細を登録する義務がありません。

売主が了承し、不動産屋さんが成約登録したものしかデータベースに残らないのです。

よって、過去に取引があったマンションでも「取引事例のデータが無い」なんてことがあります。
そんな中途半端なデータでは100%参考になりません。

このように日本はアメリカと違いデータが完備されてないのが実情です。
よって、正しい価格の見極めが難しいのです。

なんで不動産の査定に差があるの?

これは各社査定に使っているデータが違うからです。

不動産屋さん数社に査定を依頼した場合、査定の価格が会社によって違います。

過去データや売り出しのデータだけを参考に査定する会社もあれば、実際に物件を見た上で査定するところもあります。

また、「高い査定を持っていって売却依頼を受けよう」と考える悪質な不動産屋さんもいます。
現に「査定の時はいい価格を持ってきたのに、売り出して1週間で値段を下げろと言われた」という相談事例もあります。

査定の価格に差があるのは問題ありません。
しかし大事なのは、その査定の根拠をしっかり聞くこと。
そして総合的に判断することですね。

査定というのはただ値段を出してもらうのではありません。
あなたが不動産屋さんを査定して、売却を依頼する不動産屋さんを選ぶ場でもあります。

不動産屋さんの選び方について、CDなどの教材もあるので聞いてみてはと思います。
不動産屋さんの選び方 CD教材

マンションの査定のときに役立つものは

査定に不動産屋さんが来るときに用意しておきたいもの

マンションの査定を受ける場合に役立つものがあります。

それは分譲当時のパンフレットです。
そして、その中にある価格表こそ役立ちます。

特に同じマンションで売り物がでているときは必須とも言えます。

分譲時のパンフレットがなぜ売却するときに役立つのか?

例えば5階のAという部屋が2,000万円で売りに出されていたとしましょう。
そして自分は6階のBという部屋を売りに出そうと考えている。

そのとき、いくらぐらいで売りに出せばいいのかは悩むところです。
しかし、分譲時の価格表があれば参考価格はすぐにでます。

分譲当時Aの部屋が2,500万円だったとしましょう。
そして自分が売りに出すBの部屋が2,700万円だった。

その場合Aの部屋の価格から見て、Bの部屋との価格差は

(2,700-2,500)÷2,500=8%
すなわち8%Bの部屋のほうが高い。
その新築時の比率を現在の価格に当てはめます。

Aの現在の売り出し価格×108%=2,160万円

よって、あくまで参考価格としてAの部屋が2,000万円だとしたら、自分の部屋は2,160万円くらいだとめぼしがつきます。

分譲当時、プロが考えた末に出した価格です。
比較参考する価値は十分にありますよ。

不動産屋さんを変えるときも査定が必要?

不動産屋さんを変える場合は再査定を!

今売却をお願いしている不動産屋さん。
どうも最近動きが悪いし、ちょっと不信感もあり。

そこで不動産屋さんを変えたい。
そんなときは、新しい不動産さんに査定をまたお願いするのでしょうか?

査定でなくとも、意見はもらう

不動産屋さんを変えるというのは、当然売れていないから変えます。
そこで新しい不動産屋さんを選ぶときに、こう聞いてみましょう。

「今、このマンションが売れずに困っています。なぜ売れないのでしょう?」

このように、売れない理由を聞いてみるのです。
もしその時に価格のことを言われて、納得できる説明であればいいですが、分かりにくい場合は今の売却価格を無視してもらい、査定をしてもらいましょう。

そうすると思ってもいなかった査定額が出てくる場合があります。

今売り出しているよりもずっと安いかもしれません。
しかし、それが本当の現実的な価格である場合もあるのです。

まず不動産屋さんを変えるときは、新しい不動産屋さんに話を聞く。
聞くことは「なぜ、売れないのか?」
原因が価格とのことであれば、その不動産屋さんなりの価格を提示してもらう。

こういう流れです。
このサイト内のマンション・不動産の売出価格の決め方 を参考にしていただければと思います。

マンションの査定額に不満があるとき

不動産屋さんにマンションの査定をお願いした。
出てきた査定額、希望していたものとはちがう。。。。
思っていたよりも安い。
納得できないけど、これで売らなくてはいけないの?

マンションの査定額に不満がある場合どうすればいいでしょう?

不動産屋さんが提示する査定額の根拠を聞いてください。
もちろん分からないところも多々あるとは思います。
分かりにくいところはちゃんと説明を求める。
そこで答えがあいまいであれば、その不動産屋さんの査定もあいまいなものです。

根拠を納得できるような明確な説明を受ける。
これが大事です。

ただし、査定額=売り出し額 ではありません。
査定額で必ず売りに出さなければいけないのではありません。

マンションは査定の価格通りに売るのでしょうか?という記事も参考にしてみてくださいね。

マンションは査定の価格通りに売るのでしょうか?

査定はあくまで「査定額」、『売り出し価格』ではありません。

不動産屋さんにあなたのマンションの査定を依頼し、でてきた査定を受け取る。
その価格が自分の希望と大きくかけ離れていたらどうしたらいいでしょう?

思ったより高いな~とうれしい場合はいいです。
しかし「え?このぐらいにしかならないの?」ということもあるでしょう。

マンションを売る場合、この査定額は大事です。
しかし査定額通りに売る必要はありません。

例えば査定額が2000万円であれば、2200万円から高めに出すこともできますし、1900万円にしていち早い契約を目指す方法もあるでしょう。

「査定額=売り出し価格」ではありません。
査定額を参考にして売り出し価格を決めていくのです。

マンション売却アドバイザーの田中徹也さんのサイトのこちらのマンションの売り出し価格のカラクリというコラムも参考にしてみてください。

同じマンションで売りに出している部屋がある場合

過去の事例よりも、ライバル物件の条件を参考に

同じマンションで先に売りに出している部屋がある場合、査定はどのように考えればいいのでしょうか?

まず大事なことは、今売りに出している他の部屋を参考にするか?
それとも過去に売りに出ていた部屋の価格を参考にするのか?

不動産屋さんに査定を依頼すると、まず過去の事例を参考にします。
しかし買う方の立場で考えれば「事例」を参考にするか?
今売りに出している部屋を参考にするか?
もう明確ですね。

買い手も過去の事例よりも、今売りに出しているものを参考にします。
ですので、売り手としても「前、同じタイプの部屋が○○○○万円で売りに出ていたから・・・」と考えるよりも、今現在競合する部屋の価格を参考にして査定価格を考えていくことをオススメします。

マンションの簡易査定は参考にしてもいいですか?

マンションの簡易査定というものがあります。
例えばAというマンションの簡易査定であれば、過去Aのマンションで売りに出された部屋がないか?
近隣の事例は無いか?
それらを確認し、その事例をもとに簡易的に数字を出します。

例えば、同じマンションの同じ向きの部屋が過去売りに出ていたデータがある。

70㎡で2,100万円だったとしましょう。
これが売り出し価格であれば売り出し価格の㎡単価は
2,100万円÷70平方メートル=30万円/1㎡

という計算になります。
これをもとに、今回売りに出す部屋が80㎡であれば
事例㎡単価×80㎡=30万円×80㎡=2,400万円

となり、「簡易査定では2,400万円です。」となります。

ただし、簡易査定はこのようにあくまで数字だけを見て価格を決めていきます。
ネットでよくある一括査定はどうでしょう?でも書きましたが、査定価格を出すことは非常に複雑なのです。

また、簡易査定で非常にいい数字を知ってしまって、本当の査定をした時の厳しい数字を受け止められないとお悩みの方もいるのが事実。

まずはマンション売却の相談を専門家と行い。
自分の場合、どのようにして査定を受ければいいのかを知ってから、動くことをオススメします。

ネットでよくある一括査定はどうでしょう?

ネット査定の価格を鵜呑みにしてはいけません。

マンションの査定をするときに、ネットで一括査定をする人が増えています。
これについてはいいところと悪いところがあります。

いいところは手軽に申し込める点です。
電話を掛けたりする必要もない場合もあります。

悪いところは「悪意のある不動産屋さん」の場合、一括査定となると当然他社との比較になるので
『とりあえず高い査定額をつけて、お客さんとコンタクトを取るためのツール』として使っているところもあります。

やけに高い査定を送ってきて、アポイントを取り付ける。
こうした悪質な業者がいるのも事実です。

またマンションの価格設定は単純に「物件の状況」だけではないのです。
売主さんの置かれている状況、資産背景も含めて価格が決まってくるのです。

よって、売主さんとしっかり話をしない限り正しい査定額は出ないのです。

「一括査定をすることは悪い」とは言いません。
しかし「あくまで1情報である」と割り切ってください。

そこで出てきた数字に振り回されてはいけないのです。

マンションの査定の時間は指定できますか?

マンションの査定を不動産屋さんにお願いする場合、時間の指定はできます。
「○月○日○曜日の○時」と決めておけば、その時間に不動産屋さんが来てくれます。

一般的に不動産屋さんは水曜日が休みのところが多いです。
よって、週末や祝日もやってます。
また遅い時間しか家に居ない場合でも、ある程度は柔軟に対応してくれますよ。


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