マンション査定の事例とよくある質問 - マンションの査定をする前に!

マンションの査定をする前に!

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震災の影響はマンションの査定に影響を与えるのか?

東日本大震災の影響で余震が続いています。
こうした時期にマンションを売らなくてはいけない場合、査定にどのような影響があるのでしょう。

今、非常に日本全国的に市場が落ち込んでいます。
毎日のように余震が続く中で「よし!家を買うぞ!!」という気分が盛り上がる人は少ないです。

また、今回の大災害で「自然災害に対してのリスク」が非常に買い手から今後は強まります。
よって、今回の地震でライフラインに影響がでた地域などについては査定も厳しいものになると思います。

過去、こうした大震災を受けた神戸の場合を例にしますと、震災から15年以上経った現在でもマンションを売るときに、買い手から

「これは、震災前の建物ですか?震災後の建物ですか?」という質問があります。
震災前に建って、今でも問題なく住めているマンションは、実際のところは震災を受けてもダメージが無かったという証拠でもあります。

しかし、消費者はそうは思わないです。

今後査定にこうした災害リスクが含まれる、よって今回被害が大きいところは厳しい査定になることと思います。

新築時オプションのリフォームの査定での評価

新築分譲時にオプションとしてリフォームをした。
今度その部屋を売りに出すときは、そのオプションリフォームの価値が査定にどのように評価されるのでしょう?

一般的に考えれば、「購入金額+オプション代」と売主さんは価値を見られるでしょう。
しかし買い手から見れば、出来上がったいまある状態で価値を見ます。

よって、高額なオプションをつけている部屋だから、ノーマルの部屋よりもオプション代高く売れるはずだ!ということはないのです。

また、特にそのオプションの内容によっては「買い手を選ぶ」ものもあります。
個性的だったりすると、需要の問題もあるのです。

売主としてはオプションの評価が気になるところですが、オプションも含め1つの部屋としても査定だとお考えください。

マンションの査定はどのくらい正確ですか?

マンションの査定の精度については、正直微妙です。
なぜかというと、正直なところ「売りに出してみないと分らない」というところが本音です。

不動産屋さんが査定に使うデータは現在売りに出しているもの、そして過去の売れた事例です。

相当数変化のない事例データがあるのであれば、精度の高い査定になります。
しかし数件のデータしか無ければ、時間の経過や市場の動向。
また、間取りや向き、ライバル物件の動向などで大きく状況は変わります。

例えば、どうみても自分が売りに出す部屋と比較して向きも間取りもよくない部屋が高い値段で売りに出している。
そうなれば、高い価格でも先に売りに出したものと比較すれば「お徳感」があり、売れるでしょう。
しかし、逆に自分の部屋よりいい部屋が安く売りに出していれば、非常に厳しい状況になるでしょう。

査定は必ず必要ですが、あくまで参考。
状況を見極めてどう売っていくかが勝負ですね。

不動産屋さんを変えるときにも、また査定をするのですか?

マンションを売るために、不動産屋さんに売却を依頼した。

しかし思ったように売れない。
媒介契約の期間も終わるので、このタイミングで不動産屋さんを変える。

その変えるタイミングで、新しい不動産屋さんに再度マンションの査定を依頼したほうがいいのでしょうか?

不動産屋さんを変えるときは再査定を!

不動産屋さんを変えるということは、当然「売れてない」から変えます。
ですので、今度査定を受けるときには「すでに売りに出しているマンションが売れてないから相談する」ということになります。

よって、次に売却を依頼する不動産屋さんには
「今売れていない現状を見た上で、どうやって売ってくれるのか?」
を明確に出してもらう必要があるのです。

ですので、不動産屋さんを変える時にはまた査定をしてもらい、今の売り出し価格が適正かどうかもあわせてみてもらいましょう。

マンション査定マニュアルって何?

マンション査定マニュアルとは、不動産屋さんが不動産の査定を行う時に利用する評価書です。

物件の広さや向き、間取り、立地など様々な要素を数値化して査定額を決めていきます。
もちろん中には、勘や経験だけで査定額を出す不動産屋さんもいます。

では、それに比べて査定マニュアルによって出された査定が正確かと言われるとなんとも言えません。

マンションの査定マニュアルにはある重大な欠陥があります。
それは「売主の状況」です。

このコラムでも何度もお話していますが、査定の時は売主さんの状況と言うのが極めて重要です。

2000万円で売れるマンションであっても、明日にでも現金にしたいという方なら1500万円でも売るでしょうし、1年掛けてもいい人は2100万円からのんびり売りに出すでしょう。

ですので、この売主の状況が査定額に大きな影響を与えるのです。
とはいうものの、では査定マニュアルの査定額がまったく意味がないかというとそうではありません。

査定を行うことで、いろんな情報を得てその中から最適な売り出し額を決めるうえで、1つの重要な情報だといえるでしょう。

そうした情報を集めたうえで、正確なアドバイスのできる第三者に相談することをオススメします。

その相談のなかで、情報としてマンション査定マニュアルで不動産屋さんから得た情報を参考にすればと思います。

マンションの査定に来た不動産屋さんを断る方法

マンションの査定を依頼する場合、1社では数社にお願いする方が多いです。

しかし一般の方は、査定をしてもらったあとちょっと断りにくいと感じている方が多いです。
だた実際問題として、数社頼んだからと言って必ずどの会社とも媒介契約をする必要はありません。

査定に来た不動産屋さんの中で、いいところがあれば1社に任せればいいですし、売主さんのおかれている状況によっては一般媒介契約で複数の不動産屋さんに売却を依頼してもいいでしょう。

では、査定に来た不動産屋さんに断る場合はどうすればいいのか?

「すいませんが、今回はA社に売却をお願いすることにしました」とズバリ言えば大丈夫です。

もし、専任でA社に売却を依頼する場合で
「うーんB社の担当者もよかったけど、、、、、」と悩んでしまう場合はB社には

「A社にお願いしますが、もしA社との契約が切れるころに売れていなければ依頼させてもらってもいいですか?」とフォローを入れておきましょう。

査定は不動産屋さんを見極めるチャンス。
断り方も大事になってきます。

不動産屋さんの選び方については『不動産屋さんの選び方というCDセミナー』がありますので、ぜひ聞いてみてください。
媒介契約についても話されてますよ。

マンション査定のときに気をつけておきたい不動産屋の一言

不動産屋さんのこの一言には気をつけてください!

売却をお願いしようと数社の不動産屋さんに問い合わせた。
すると、1社『いま条件ぴったりのお客さんがいます』と言われた。

売主さんとすれば、そう言われれば「じゃあお願いします」とその不動産屋さんと媒介契約を結んでしまいます。

「よかった、すぐに売れる」と安心していると、後日電話が、、、、
「いや、残念ですが条件が合わなかった・・・・」と。

条件ぴったりのお客がいるって言ってたのに、、、、
見に来ることもなく断られる。

本当にそんなお客がいたのでしょうか?

悪質な不動産屋さんの手口

「当社にお客がいます」という甘い言葉。
これが不動産屋さんが売却の依頼を取るための罠であることがあります。

もちろん中には本当にお客がいる場合もあるでしょう。
でも、条件ぴったりのはずのお客がいるのに、見に来もしないで「残念でした」。
これは酷い話です。

どうすれば不動産屋さんの言う『いま条件ぴったりのお客さんがいます』が本当かどうか見極めることができるのか?

マンション売却アドバイザー田中 徹也さんの書いているコラム「条件ぴったりの買主がいます!」という不動産屋さんから引用しておきます。

こう不動産屋さんに聞いてください。

「では、すぐに見に来てもらってください」

もしあなたが買い手の立場で、探している条件の不動産が見つかったらどうしますか?
すぐに見に行きますよね。

だから、「お客さんいるなら連れてきてください。」と言ってみればいいでしょう。
なぜなら『条件がぴったり』というのであれば、それはもう買ってくれるじゃないですか。

大切なマンション売却です、しっかりあなたの財産を守って、そしてかっちり売る。
意識をして査定を受けましょう。

マンションを査定してもらうときに、隠している傷とかは言うべきか?

ぱっと見て分らない傷や故障も不動産屋さんに伝えるべきでしょうか?

不動産屋さんがマンションの査定に来たときには、設備や内装の傷などについても先に言っておくほうがいいのでしょうか?

これは全て見せておいたほうがいいと言えます。

例えば破れたクロスの上にポスターを貼って隠している。
実は、クローゼットの部品が壊れていて、動かない。動きが悪い。

こうしたことがあると思います。
売却を依頼する不動産屋さんとはこれから二人三脚であなたのマンションの売却を進めていくパートナーです。

そのパートナーには全て伝えておくことがトラブル回避のポイントなのです。

いい不動産屋さんは、適切なアドバイスができるはずです

査定のときにそうした傷などの対応について、分りやすいアドバイスを出来る不動産屋さんが、「いい不動産屋さん」を見極めるポイントになるのです。

「これぐらいなら黙っておけば分りませんよ!」なんて言う不動産屋さんは言語道断ですね、、、、

査定をお願いした不動産屋さんに必ず売却をお願いするのでしょうか?

マンションの査定を不動産屋さんにお願いするときは、売ることが大前提なのでしょうか?
また、その査定を依頼したところに売却をお願いしなければならないのでしょうか?

こう聞かれることがよくあります。
結論から申し上げると、査定を受けたからと言って売らなくてはいけない訳ではありません。
また、その不動産屋さんに絶対売却をお願いしなければいけない訳でもありません。

査定=売るではない

マンションを売却する場合は、まずいくらで売れるのか?
これが分らないと計画のしようもありません。
なぜなら、資金計画の目処が立たないと「売り方」が分らないのです。

よって、まず査定を受けて自分のマンションがどのくらいで売れるのかを知る必要がでてきます。

ですので、まず査定を受けて参考の査定額を知る。
その後、検討して売却を進めればいいでしょう。

査定を受けるときの注意点などについては、査定を受けるノウハウをまとめたレポート『かしこいマンションの査定の受け方の秘密』を無料でプレゼントしていますので、ぜひお読みください。

マンション査定の落とし穴

非常にあいまいなマンション査定の基準

先日不動産業界の専門誌に、「業界団体の査定マニュアルを使いましょう」との記事が載りました。

それを読んでびっくりです。
・マンション査定の基準は過去の事例と比較せよ
・ただし、過去の事例を使う場合は売主が特殊な事情で売った場合は比較検討してはいけない。

となっているのです。
問題は2つめの「売主の特殊な事情」です。
我々不動産業界の人間がアクセスできるネットワーク上のデータベースには「売主の事情」などは掲載されていません。

また、前回の記事に書きましたが日本の不動産の取引データは貧弱です。

いまだにこうした日本の不動産業界団体は「机上の空論」を平気で発表しています。
こうした基本的なところを直さないと、マンション査定の落とし穴に一般ユーザーは気がつかない現状が続くと思います。


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