マンション査定の事例とよくある質問 - マンションの査定をする前に!

マンションの査定をする前に!

HOME > マンション査定の事例とよくある質問

マンションの査定を受ける際の必要書類は?

マンションの査定を受ける際の必要書類についてお話します。

購入時の資料などがあるとベストですが、まずは以下の書類を揃えましょう。

1、購入時の契約書や重要事項説明書・パンフレット・価格表。
2、ローンがある場合は毎月の支払額と残債の分かるもの。
3、管理費や修繕積立金の額
4、固定資産税の額が分かる書類。

この4つがあれば大丈夫です。
もし、見つからない場合は査定の時に不動産屋さんが「見せて欲しい」と言ってきた段階で「無い」ということをお伝えすればOKです。

買い替えの場合は買い替え先の契約をしているのであれば契約書です。

あと人に貸しているマンションを売る場合は
・賃貸契約書
・管理会社との管理委託の契約書(あれば)

これらの必要書類を用意いただくといいでしょう。
もちろん、最初は査定なので話だけと思うかもしれませんが、こうした資料があれば査定も高精度になりますので、ぜひ用意して査定を受けてくださいね。

マンションの査定のときは掃除が必要?

マンションの査定をお願いする時には、掃除をしておくべきか?

答えからいうと、あまり効果はないと言えます。
なぜなら、マンションの査定というのは不動産屋さんが見に来ます。

不動産屋さんが見て、「リフォームの必要有」か「必要無し」かを判断します。
汚れの程度にも当然よりますが、子供がいておもちゃが散らかっている程度であれば問題ありません。

結露でカビが凄い場合などはキレイにできることはキレイにしておきましょう。
また、掃除した・拭いたけどとれない汚れ。
そういったものは、逆にこの査定の時に不動産屋さんにどうすればいいかを聞いておきましょう。

ただし、査定後に実際に売り出してからは掃除をきちんとしておきましょう。
今度は買主さんが見に来ますので、掃除しておくかしないかで印象が大きく変わります。

実際どのあたりをきれいに掃除しておけばいいのかについては、マンション売却の内覧のポイントをお読みいただくといいと思います。

中古マンションの査定の方法は?

中古マンションを不動産屋さんが査定する場合。
ほとんどの場合は「取引事例」から査定をします。

例えば同じマンションで過去に売買された事例があれば、それをもとに価格を割り出します。
同じマンションになければ、近隣の事例などから算出します。

ですから、不動産屋さんがよく「この辺のマンションだと坪○○万円くらいですねー」と言ってるのは、まさにその事例を参考にしていると言えます。

しかし、この事例=正しいかというと微妙。
なぜなら、日本では成約事例の登録が義務付けていないのです。

よって、好条件のものだけ事例が集まって、厳しい条件にモノが掲載されていないなんてことも。
欧米などでは事例の登録が義務付けられていますので、かなり正確です。

必ずしも事例が正しい!
とはいえないのが日本の中古マンション査定の現状です。

査定に納得ができない

不動産屋さんに査定を依頼したものの、その結果に納得できない。
そんなこともあるでしょう。

売主さんは皆さん当然のことですが、自分のマンションは素敵だと思っています。
ですので、不動産屋さんから想像していたよりも低い査定を持ってこられると
「え?うちの家がこんなに低いはずないだろう!」と気分を悪くします。

しかし、この時売主として、もうひとつの目線を持って欲しいのです。
それは「客観的に見る」ということです。

冷静に価格を判断しましょう

感情的になって「こんな安いはずが無い!!」と思ってしまいますが、それが今の市場価格なのかもしれません。
当然、そうした調査もした上で、不動産屋さんは査定を持ってきます。

だからその時は「自分のマンションを売る」という気持ちを捨てることはできないと思いますので、ちょっとその気持ちを「横においておいて」、冷静にその価格について考えてみてください。

もっと分かりやすくいうと「買主の目線で見る」といいです。
もし、今自分が買主だったとしたら、、、、、
この価格は高いか?安いか?

いろんな理由があれ、売るのであれば当然「買い手」がつかないと売れません。
その買い手とめぐり合うためには、やはり買い手も魅力を感じる価格を提案するべきでしょう。

ですので、売主としての意見も大事ではありますが、もうひとつの目線を持つことも覚えておいてくださいね。

査定をしてもらう時期は?

マンションを売る場合、どのタイミングで査定を依頼するべきでしょう?

それは、「売ろうと思ったらすぐ」です。

「半年先に売れていればいいのでまだいいや。」
と先延ばしにする方がいますが、あまりかしこい選択ではありません。

売ると思ったら早めに査定を数社にお願いして、最善の方法を選択するべきです。

また、売るまでの時間がなくなってくればあせって間違えた選択をしてしまうことも多々あります。
不動産売却においては、早め早めの行動が非常に大事です。

春休みや夏休みにあわす場合は?

春休みや夏休みに向けて売却をする場合も、「春休みや夏休みに売りに出す」のは遅いです。
その前に売却活動をスタートしておかないと準備は間に合いません。
よって、査定は当然早めに動くことが大事になります。

ネットで査定を依頼して、そのまま売却をお願いしていいのか?

ネットでの一括査定を使ってみ、不動産屋さんに査定を依頼。

メールで帰って来た内容を見ると非常に満足。
よってそのままメールで売却の依頼をした。

これは絶対してはいけません。

何が問題なのか?

何が間違いかと言うと、会わずに決めたこと。
査定を手軽にネットで依頼することは可能ですが、その手軽さのまま売却を依頼するのは危険なのです。

あなたが数百万、数千万のものを売るのに、会ってもない相手に売ることをお願いできますか?
ネットの査定はあくまで不動産屋さんの「感じ」をつかむもの。
あとは必ずあってから、話を進めてくださいね。

査定の結果が不満

マンションを売ろうと決断して、不動産屋さんに査定を依頼した。
しかしもらった査定額に不満が。

私のマンションをもっと高く売れてもいいはずだ!
そう思っていても現実とは厳しいものかもしれません。

では、不動産屋さんが提示してきた査定に不満がある場合、どうすればいいでしょう?

冷静に判断するために、数社査定を

まず大事なことは1社の査定で決めないこと。
その1社が納得いく説明をしてくれた上で、話をすすめるのはいいですが不満と不信感を抱いたままマンション売却を進めて行くことはやめましょう。

3社くらいに査定を依頼して、専門家の意見をあおぐことです。
その際注意する点は査定を依頼する不動産屋さんに

「○○不動産は××××万円位って言ってましたよ」

と、他社の査定額を言ってしまうことです。
それを聞けば当然聞いた不動産屋さんの査定額に影響がでて、公平な数字が見えなくなります。

査定の結果が不満であれば、3社程度で査定を出してもらって確認しましょう。

査定価格と売り出し価格

査定額+10%でのチャレンジ

不動産屋さんの査定を受け、価格を提示されたとしましょう。
この出てきた数字が安いな。。。。っと思った場合どうすればいいのでしょう。

まず不動産屋さんにもう少し高い価格で売りに出せないか相談すれば大丈夫です。
とくに数十万円程度の値上げであれば大きな問題にはなりません。

もう1つの見方は+10%。
不動産屋さんの査定額+10%で売りに出すのです。

マンションを買う人は自分の予算を持っています。
しかしその予算の+10%というのは購入できる射程県内の場合が多いです。
なぜなら不動産の場合ローンで買う人が多いからです。

よって毎月の支払額でいけるかどうかが重要なのです。
ですので、不動産屋さんの査定額を受取ったら+10%上乗せから挑戦してみるのも手ですね。それで反応がなければ下げばいいのです。

ただし売り急いでいる場合は、不動産屋さん提示の価格ですぐに売りに出しましょう。

もちろん物件や売主さんの状況によっても違いがあります。
私の場合どうだろうとお悩みであればこちらのサイトのマンション売却の専門家の相談などをご用意いただくといいでしょう。

査定の価格と売り出し価格

マンションを売ろうという方からのお問い合わせの中で
「不動産屋さんが持ってきた査定額は高かったのに、売りに出してすぐ『下げましょう』と言われた!」
と不信感をもってしまい、相談に来られる方がいます。

中には「とりあえず高い査定額を出して、うちに売却を依頼してもらう」とプロとしての誇りも何にも無い不動産屋さんがいるのも確かです。

しかし素人の売主さんとしては「このぐらいの価格でしょう」ということで、不動産屋さんが持ってきた数字を見て「売ろう」と考えたのに、あっという間に下げる話になれば不安に思うでしょう。

かと言って当然全ての不動産屋さんが悪意のある人ばかりではありません。
では、どのようにしておけば、売主としてこうした不安を持たずにいれらるのか?

それは、査定に来た不動産屋さんにこう聞いてください。
「売れる最低ラインを教えてください、どの金額まで下げたら確実に売れると思いますか?」

こう聞いておいてください。
親切な不動産屋さんであれば、数字が厳しい場合でもちゃんと答えてくれます。
ここがあやふやな返事で「とりあえず売りましょう!」というところは危険ですね。

「売れない場合の価格の下げ方」もちゃんと相談できる不動産屋さんに売却を依頼しましょう。

マンションの査定の方法

マンションの査定の多くは「取引事例法」です。

マンションの査定を不動産屋さんが行う場合は「取引事例法」がほとんどです。

取引事例法とは

(wikipediaより)

市場において現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とするもので、不動産鑑定評価基準では、次のとおりとされている。
「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」
「近隣地域若しくは同一需給圏[1]内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である」
なお、この手法により求められた価格は、比準価格と呼ばれる。
この地域要因および個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行なう方法がある。

================
このように難しく書かれています。
要約すると、過去に近隣であった取引の事例を参考にして価格を決めるものです。

しかしこの際問題点が2つあります。
1つめは上記にも書いていますが『まず多数の取引事例を収集して』ということです。
物件によっては大型マンションであれば事例も多いです。
しかし小型のマンションや、築の浅い物件であれば事例も少ないです。

これは確率論といっしょで、事例が多ければ多いほど精度は高いですが、事例が少ない物件では事例法の比較として正しいか悩ましいところです。

もう1つは売主の背景が分らないことです。
急いで売りたかった人なのか、急がず少しでも高く売りたかったのかでは「売り方」も変わります。

そういう意味では事例の少ない物件では、取引事例法のみを頼るということはオススメできないのです。


2 3 4 次 》


マンション査定の事例とよくある質問 目次一覧

マンション査定の秘訣のレポートがすぐにもらえます

 お名前 
 メールアドレス 
 都道府県   

(注)個人情報の取り扱いについては万全を期しております。田中徹也以外の第3者が入力された情報を閲覧及び利用することはありません。入力されたメールアドレス先には田中より、マンション売却に役立つ情報やおススメ書籍の情報お送りする場合があります。あらかじめご了承ください。

PageTop

マンション査定の事例とよくある質問

新着記事

マンションの査定を受ける前読みたい無料レポートプレゼント

オススメ書籍

Amazon.com
カテゴリー1位3冠!!
マンション部門 1位
住宅ローン・不動産 1位
住まい・インテリア 1位
2011年9月発売
最新刊!!

中古マンション売却必勝バイブル

Amazon.com不動産ジャンル
ランキング1位獲得!

成功する中古マンション売却術

マンションを売るべきか?を考えるところから、売り出し、不動産屋さん選び、契約引渡しまで全ての流れを学べます。
まさにマンション売却のガイドブック!

メニュー

Valid XHTML 1.0 Strict

Valid CSS!



HOME - マンション査定の事例とよくある質問

査定とは - 査定の受け方 - 査定の裏側 - 売り出し価格の決め方 - サイトマップ


掲載の記事・写真・イラストなど、すべてのコンテンツの無断転写・転載・公衆送信などを禁じます。