マンション査定の事例とよくある質問 - マンションの査定をする前に！

ネットで査定を依頼して、そのまま売却をお願いしていいのか？

ネットでの一括査定を使ってみ、不動産屋さんに査定を依頼。

メールで帰って来た内容を見ると非常に満足。
よってそのままメールで売却の依頼をした。

これは絶対してはいけません。

何が問題なのか？

何が間違いかと言うと、会わずに決めたこと。
査定を手軽にネットで依頼することは可能ですが、その手軽さのまま売却を依頼するのは危険なのです。

あなたが数百万、数千万のものを売るのに、会ってもない相手に売ることをお願いできますか？
ネットの査定はあくまで不動産屋さんの「感じ」をつかむもの。
あとは必ずあってから、話を進めてくださいね。

査定の結果が不満

マンションを売ろうと決断して、不動産屋さんに査定を依頼した。
しかしもらった査定額に不満が。

私のマンションをもっと高く売れてもいいはずだ！
そう思っていても現実とは厳しいものかもしれません。

では、不動産屋さんが提示してきた査定に不満がある場合、どうすればいいでしょう？

冷静に判断するために、数社査定を

まず大事なことは１社の査定で決めないこと。
その１社が納得いく説明をしてくれた上で、話をすすめるのはいいですが不満と不信感を抱いたままマンション売却を進めて行くことはやめましょう。

３社くらいに査定を依頼して、専門家の意見をあおぐことです。
その際注意する点は査定を依頼する不動産屋さんに

「○○不動産は××××万円位って言ってましたよ」

と、他社の査定額を言ってしまうことです。
それを聞けば当然聞いた不動産屋さんの査定額に影響がでて、公平な数字が見えなくなります。

査定の結果が不満であれば、３社程度で査定を出してもらって確認しましょう。

査定価格と売り出し価格

査定額＋１０％でのチャレンジ

不動産屋さんの査定を受け、価格を提示されたとしましょう。
この出てきた数字が安いな。。。。っと思った場合どうすればいいのでしょう。

まず不動産屋さんにもう少し高い価格で売りに出せないか相談すれば大丈夫です。
とくに数十万円程度の値上げであれば大きな問題にはなりません。

もう１つの見方は＋１０％。
不動産屋さんの査定額＋１０％で売りに出すのです。

マンションを買う人は自分の予算を持っています。
しかしその予算の＋１０％というのは購入できる射程県内の場合が多いです。
なぜなら不動産の場合ローンで買う人が多いからです。

よって毎月の支払額でいけるかどうかが重要なのです。
ですので、不動産屋さんの査定額を受取ったら＋１０％上乗せから挑戦してみるのも手ですね。それで反応がなければ下げばいいのです。

ただし売り急いでいる場合は、不動産屋さん提示の価格ですぐに売りに出しましょう。

もちろん物件や売主さんの状況によっても違いがあります。
私の場合どうだろうとお悩みであればこちらのサイトのマンション売却の専門家の相談などをご用意いただくといいでしょう。

査定の価格と売り出し価格

マンションを売ろうという方からのお問い合わせの中で
「不動産屋さんが持ってきた査定額は高かったのに、売りに出してすぐ『下げましょう』と言われた！」
と不信感をもってしまい、相談に来られる方がいます。

中には「とりあえず高い査定額を出して、うちに売却を依頼してもらう」とプロとしての誇りも何にも無い不動産屋さんがいるのも確かです。

しかし素人の売主さんとしては「このぐらいの価格でしょう」ということで、不動産屋さんが持ってきた数字を見て「売ろう」と考えたのに、あっという間に下げる話になれば不安に思うでしょう。

かと言って当然全ての不動産屋さんが悪意のある人ばかりではありません。
では、どのようにしておけば、売主としてこうした不安を持たずにいれらるのか？

それは、査定に来た不動産屋さんにこう聞いてください。
「売れる最低ラインを教えてください、どの金額まで下げたら確実に売れると思いますか？」

こう聞いておいてください。
親切な不動産屋さんであれば、数字が厳しい場合でもちゃんと答えてくれます。
ここがあやふやな返事で「とりあえず売りましょう！」というところは危険ですね。

「売れない場合の価格の下げ方」もちゃんと相談できる不動産屋さんに売却を依頼しましょう。

マンションの査定の方法

マンションの査定の多くは「取引事例法」です。

マンションの査定を不動産屋さんが行う場合は「取引事例法」がほとんどです。

取引事例法とは

(wikipediaより）

市場において現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とするもので、不動産鑑定評価基準では、次のとおりとされている。
「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」
「近隣地域若しくは同一需給圏[1]内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である」
なお、この手法により求められた価格は、比準価格と呼ばれる。
この地域要因および個別的要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行なう方法がある。

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このように難しく書かれています。
要約すると、過去に近隣であった取引の事例を参考にして価格を決めるものです。

しかしこの際問題点が２つあります。
1つめは上記にも書いていますが『まず多数の取引事例を収集して』ということです。
物件によっては大型マンションであれば事例も多いです。
しかし小型のマンションや、築の浅い物件であれば事例も少ないです。

これは確率論といっしょで、事例が多ければ多いほど精度は高いですが、事例が少ない物件では事例法の比較として正しいか悩ましいところです。

もう１つは売主の背景が分らないことです。
急いで売りたかった人なのか、急がず少しでも高く売りたかったのかでは「売り方」も変わります。

そういう意味では事例の少ない物件では、取引事例法のみを頼るということはオススメできないのです。

震災の影響はマンションの査定に影響を与えるのか？

東日本大震災の影響で余震が続いています。
こうした時期にマンションを売らなくてはいけない場合、査定にどのような影響があるのでしょう。

今、非常に日本全国的に市場が落ち込んでいます。
毎日のように余震が続く中で「よし！家を買うぞ！！」という気分が盛り上がる人は少ないです。

また、今回の大災害で「自然災害に対してのリスク」が非常に買い手から今後は強まります。
よって、今回の地震でライフラインに影響がでた地域などについては査定も厳しいものになると思います。

過去、こうした大震災を受けた神戸の場合を例にしますと、震災から１５年以上経った現在でもマンションを売るときに、買い手から

「これは、震災前の建物ですか？震災後の建物ですか？」という質問があります。
震災前に建って、今でも問題なく住めているマンションは、実際のところは震災を受けてもダメージが無かったという証拠でもあります。

しかし、消費者はそうは思わないです。

今後査定にこうした災害リスクが含まれる、よって今回被害が大きいところは厳しい査定になることと思います。

新築時オプションのリフォームの査定での評価

新築分譲時にオプションとしてリフォームをした。
今度その部屋を売りに出すときは、そのオプションリフォームの価値が査定にどのように評価されるのでしょう？

一般的に考えれば、「購入金額＋オプション代」と売主さんは価値を見られるでしょう。
しかし買い手から見れば、出来上がったいまある状態で価値を見ます。

よって、高額なオプションをつけている部屋だから、ノーマルの部屋よりもオプション代高く売れるはずだ！ということはないのです。

また、特にそのオプションの内容によっては「買い手を選ぶ」ものもあります。
個性的だったりすると、需要の問題もあるのです。

売主としてはオプションの評価が気になるところですが、オプションも含め１つの部屋としても査定だとお考えください。

マンションの査定はどのくらい正確ですか？

マンションの査定の精度については、正直微妙です。
なぜかというと、正直なところ「売りに出してみないと分らない」というところが本音です。

不動産屋さんが査定に使うデータは現在売りに出しているもの、そして過去の売れた事例です。

相当数変化のない事例データがあるのであれば、精度の高い査定になります。
しかし数件のデータしか無ければ、時間の経過や市場の動向。
また、間取りや向き、ライバル物件の動向などで大きく状況は変わります。

例えば、どうみても自分が売りに出す部屋と比較して向きも間取りもよくない部屋が高い値段で売りに出している。
そうなれば、高い価格でも先に売りに出したものと比較すれば「お徳感」があり、売れるでしょう。
しかし、逆に自分の部屋よりいい部屋が安く売りに出していれば、非常に厳しい状況になるでしょう。

査定は必ず必要ですが、あくまで参考。
状況を見極めてどう売っていくかが勝負ですね。

不動産屋さんを変えるときにも、また査定をするのですか？

マンションを売るために、不動産屋さんに売却を依頼した。

しかし思ったように売れない。
媒介契約の期間も終わるので、このタイミングで不動産屋さんを変える。

その変えるタイミングで、新しい不動産屋さんに再度マンションの査定を依頼したほうがいいのでしょうか？

不動産屋さんを変えるときは再査定を！

不動産屋さんを変えるということは、当然「売れてない」から変えます。
ですので、今度査定を受けるときには「すでに売りに出しているマンションが売れてないから相談する」ということになります。

よって、次に売却を依頼する不動産屋さんには
「今売れていない現状を見た上で、どうやって売ってくれるのか？」
を明確に出してもらう必要があるのです。

ですので、不動産屋さんを変える時にはまた査定をしてもらい、今の売り出し価格が適正かどうかもあわせてみてもらいましょう。

マンション査定マニュアルって何？

マンション査定マニュアルとは、不動産屋さんが不動産の査定を行う時に利用する評価書です。

物件の広さや向き、間取り、立地など様々な要素を数値化して査定額を決めていきます。
もちろん中には、勘や経験だけで査定額を出す不動産屋さんもいます。

では、それに比べて査定マニュアルによって出された査定が正確かと言われるとなんとも言えません。

マンションの査定マニュアルにはある重大な欠陥があります。
それは「売主の状況」です。

このコラムでも何度もお話していますが、査定の時は売主さんの状況と言うのが極めて重要です。

２０００万円で売れるマンションであっても、明日にでも現金にしたいという方なら１５００万円でも売るでしょうし、１年掛けてもいい人は２１００万円からのんびり売りに出すでしょう。

ですので、この売主の状況が査定額に大きな影響を与えるのです。
とはいうものの、では査定マニュアルの査定額がまったく意味がないかというとそうではありません。

査定を行うことで、いろんな情報を得てその中から最適な売り出し額を決めるうえで、１つの重要な情報だといえるでしょう。

そうした情報を集めたうえで、正確なアドバイスのできる第三者に相談することをオススメします。

その相談のなかで、情報としてマンション査定マニュアルで不動産屋さんから得た情報を参考にすればと思います。

（注）個人情報の取り扱いについては万全を期しております。田中徹也以外の第３者が入力された情報を閲覧及び利用することはありません。入力されたメールアドレス先には田中より、マンション売却に役立つ情報やおススメ書籍の情報お送りする場合があります。あらかじめご了承ください。